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物业公司管理制度
为了确保分公司车辆安全运行,充分发挥现有车辆的机动性,灵活性,结合分公司实际情况,制订车辆使用管理规定如下:
1、分公司的车辆由行政部管理。行政部负责办理车辆的保养费和养路费。
2、司机出车必须根据派车单所要求的前往地点、时间、执行任务的事项去完成任务。如有变化,应事先请示或事后报告。
3、司机执行任务出车时,必须严格遵守政府规定和交通法规,随车人员不能纵容司机违犯交通法规。否则,由此造成的后果由当事人负法律上和经济上的责任。
4、司机要做好每天的车辆行驶记录(如车公里、车次、行驶小时和所加油料的统计等),月底汇总后报行政部主任。
5、车辆实行指定司机负责管理,其他人员未经行政部主任同意不能使用车辆。经同意使用的,也一定要交接清楚使用情况。
6、主管司机负责车辆的日常维修保养工作,定期对车辆进行保养,并做好保养记录,保证车辆正常行驶。保持车身内外清洁、卫生。
7、车辆维修要到指定的维修点进行维修,能修复的零部件尽量修复使用。需要更换的部件先报告行政部,经分公司经理批准后购买。
8、车辆必须按分公司指定地点停放。司机如不按规定停放车辆,所造成的损失(如车辆丢失等)由司机本人负责。
1、分公司领导用车由本人直接通知行政部安排。
2、各部门用车,要提前申请。市内用车,提前半天申请;市区以外用车,提前一天申请。用车申请单要经部门主任签字后交行政部审批。
3、行政部根据各部门用车申请单,区分任务的轻重缓急,充分发挥现有车辆的效率,尽量做到经济、合理、高效地统一安排车辆。
1、安全行车,爱护车辆,做到'三勤',保持车容整洁和性能良好,出勤率达95%以上。
2、发生行车事故,视情节轻重并按交通管理部门的《事故判决书》意见确定其责任:应付损失费在1000元以内的,罚其修理费的10%;损失费达1000元以上至20xx元以内的,罚其修理费的15%;损失费达20xx元以上的,可根据实际情况另定百分比进行处罚,但不得低于20%;对造成伤亡事故者,处罚不在本文规定之内,另按交通事故处罚原则及有关规定处理。
3、未经领导同意出私车造成的事故,一切修理费和赔偿费都由本人负责。如保险公司赔款后,财务可按保险公司赔偿的金额为标准,向其本人扣罚总金额的50%。
1、市内出车。不分出车次数及行驶里程,每月发给司机出车补助150元。
3、业余时间出车,按有关规定发加班工资。
4、行政部凭派车单,按月统计,作为司机业绩考核依据。
物业公司管理制度
为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。
一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，严格履行自己的职责。
二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理。
三、做到按时上下班。
严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。
四、对无视公司工作纪律，屡次违反，将调离其本人工作岗位或待岗学习。
五、严禁打架斗殴，聚众闹事。
六、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假。
八、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办。
九、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止。
奖励：
一、对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进。
行统一表彰。
二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。处罚：
一、工作迟到或早退10分钟以内处罚10元，10分钟以上处罚20元；30。
分钟以上者按旷工处理（30分钟以上为半天，1小时后为一天）。
二、旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资；旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。
三、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。
四、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。
五、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月1日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表。
考勤制度。
一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到不早退。
二、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。
三、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。
四、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，可适当安排提前1小时下班，但不能推迟上班时间。
五、考勤记录要于次月1日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交。
一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。
二、向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。
三、每月10日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。
四、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。
五、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。
一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。
二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。
三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。
四、水、电管理员要定期查抄水、电表，编制每月水、电的收费、损耗情况。
五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护。
六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟不能超过24小时。
七、水、电、暖管理员设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。
八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。
九、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
一、在集团、公司的领导下，维护物业小区治安秩序，保障小区内居民的生命财产安全，为居民创造一个安全、舒适的居住、生活环境。
二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，确保小区内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损，确保小区的安全。
三、对小区内的居民做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工作。
四、负责管理好小区内交通秩序。
五、完成领导交办的其他临时性和特殊性任务。
一、保洁人员服从领导、听从指挥，认真执行公司制定的各项规章制度。
二、坚守岗位，行为规范。
三、环卫保洁工作要求：
1、生活垃圾每天清运2次，保持垃圾桶和果皮箱清洁。
2、小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫，绿地内不得有人为性垃圾，路灯每月清洁1次。
物业公司管理制度
1、物业部员工须保持制服整洁、仪容洁净及精神饱满,佩带上岗证。
2、无论对待住户、同事及各阶层人士,均应以礼相待,耐心解释,及时为客户解决实际困难,保持彼此之间的良好关系。
3、每位员工必须遵守'依法管理,热情服务,廉洁奉公,业主至上'的宗旨。
4、必须严格遵守轮值班制度,不得无故迟到、早退、遇有特殊情况需请假时,应事先取得管理部负责人同意,而物业部负责人之请假则需获得公司领导的同意。
5、员工不得在当班时间内别客户做职责范围以外的私人服务的工作。
6、员工不得私自参与住户楼宇的买卖及租赁等事务,住户委托租赁由物业部服务中心负责。
7、物业部负责人必须执行公司之各项指示,并定期召开员工工作会议,向公司作定期汇报,员工应服从负责人的工作调配及岗位编排。
8、不准挪用公司财物及对公司有欺诈及不诚实行为。
9、不得假借公司名义或利用职权做有损公司声誉或利益之行为。
10、不得向住户或与公司业务有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、钱财或利益。
11、所有公物不得挪用于私人,不得故意损坏公司财物,损坏公物,须负责赔偿。
12、台风暴雨期间,各员工必须依时当班,坚守岗位,按照公司所颁布的指示进行防风、防洪工作。
13、必须遵守公司所发出的一切通告规定和规章制度。
14、每个员工都是义务消防员,无论在什么时刻,什么场合,听到传唤后,不得有任何理由无故不回,应有'召之即来,来之能战'的职业素质。
物业公司管理制度
第一条为加强和完善公司法律事务管理,建立健全公司法律事务管理体系,更好地发挥法律保障和服务作用,根据国家有关法律、法规及《招商局蛇口工业区有限公司法律事务管理规定(试行)》,充分考虑物业管理行业特点,结合公司总部和各属下公司实际,特制定本细则。
第二条法律事务工作以维护公司利益,防范法律风险和解决经营管理活动中遇到的法律问题为基本任务。
第三条法律事务工作在蛇口工业区和蛇口控股股份公司监督指导下,按照分级与授权的原则,建立以法律事务管理制度为基础,以公司总部企业管理与培训部和各属下公司法律事务联络员为纽带,以外聘常年法律顾问和律师为社会资源支持的法律事务管理体系。
第二章职责范围
第四条法律事务工作分两级管理,公司总部的法律事务归口企业管理与培训部管理,各属下公司指定一名法律事务联络员。
第五条公司总部企业管理与培训部的职责如下:
1、负责建立和完善招商局物业系统法律事务管理制度;
2、负责公司总部和指导各属下公司的行政复议、听证、诉讼、仲裁事务;
3、协助参与重大的对外商务谈判;
4、根据总部、各属下公司、行业协会的要求,为法律方面的事项提供法律意见;
9、建立物业管理法规规章、案例资料库;
10、办理公司领导交办的其它法律事务。
第六条各属下公司法律事务联络员的职责如下:
1、负责各属下公司与总部法律事务工作的联系和沟通,按时报送法律事务工作总结;
2、负责各属下公司与外聘法律顾问和个案律师的对口联系;
3、负责各属下公司重大法律事项、案件进展情况和结案报告的报告;
5、负责组织各属下公司二、三级培训中的法律常识、证据收集保存和业务的培训;
6、负责各属下公司合同的管理,建立合同档案;
7、负责收集本地的物业管理行业的法规规章、正在使用的合同、业主公约、业主委员会章程文本以及在物业管理实际操作中成功与失败的典型案例,并上报总部企业管理与培训部。
第三章日常法律事务的管理
第七条公司总部根据各属下公司业务和工作需要签发《授权书》,授予各属下公司签署经济合同、劳动合同、在银行开立帐户等法律事务的权限,期限一年。各属下公司在权限内行使职权。
第八条公司总部与各属下公司主要印章如行政公章、合同专用章和财务专用章等,对外代表企业,须严格其使用管理。::部门印章只在业务和内部往来中使用,不具有对外效力。
各属下公司应制定严格的印章管理使用制度。
第九条各属下公司加强空白法律文件如空白合同(特别是格式合同)、法定代表人身份证明书、授权委托书的管理。授权委托书应由各属下公司的法定代表人签字,并加盖公司公章。
第十条各属下公司应将法律事务工作纳入年度工作总结内容。各
属下公司聘请常年法律顾问的,可要求律师提交年度顾问工作清单。
第十一条依照分级管理原则,对各属下公司日常法律事务管理分为三级:
1、重大法律事项应报总部批准:
(1)超出本细则第七条各属下公司《授权书》权限的法律事务;
(2)各属下公司需主动发出《法律意见书》《律师函》《公司函》或在媒体发布声明、启示等法律文书的,涉及金额在10万元以上的,应在发出3日前报总部批准;接到对方上述法律文书的,应在3日内向总部汇报。
2、一般法律事项应报总部知会备案:
3、本细则第七条各属下公司《授权书》权限范围内的可以自行处理。
第四章合同管理
第十二条公司总部和各属下公司合同的谈判、签订、履行、解除、终止都必须按照《中华人民共和国合同法》和物业管理法规规章执行。
第十三条本细则所指的合同'包括:
1、合资合作经营企业合同、企业章程;
2、股权转让协议;
3、借款合同、担保合同;
4、物业管理委托合同(外委)、物业管理顾问合同;
5、电梯、空调等机电设备维修养护合同、清洁绿化等外包合同;
6、其他合同。
第十四条合同审批权限:
1、公司总部和各属下公司产权整合、股权转让、借款和担保和对外投资新设公司事务由总部统一管理,各合同由总部审批。
各属下公司新拓展项目的外委和顾问物业服务合同均报总部批准。
2、各属下公司预算范围内其它经济合同审批权限:
(1)北京公司:金额不超过20万元,期限1年;
(2)上海公司:金额不超过20万元,期限1年;
(3)西安公司:金额不超过5万元,期限1年;
(4)武汉公司:金额不超过10万元,期限1年;
(5)南京公司:金额不超过10万元,期限1年;
(6)深圳公司:金额不超过20万元,期限1年。
超过上述金额和期限的合同需报公司总部批准。
各属下公司上述权限由法定代表人按本细则第七条签发的《授权书》确认。
第十五条合同的谈判、审批、签定、履行、解除、终止的全过程,常年法律顾问或律师均可根据实际需要介入。常年法律顾问或律师应在公司总部和各属下公司对外合同签定前出具《律师合同审查意见书》。
第十六条合同签定程序:
1、合同的谈判:新设公司的投资项目谈判由总部领导、发展策划部、企业管理与培训部、项目所在地人员共同组成谈判小组进行;不设公司的投资项目谈判由发展策划部和各属下公司组成谈判小组进行;其他合同由各属下公司二人以上相关人员进行。
2、需报总部审批的'合同按本细则的审批权限、《合同审批单》和《合同审批流程》进行。各属下公司应建立公司内合同审批制度。
3、合同的签定:需经总部批准的合同原则上要求由法定代表人签署,并加盖公章;其他合同由各属下公司根据本细则第七条《授权书》的职权签署,并加盖公章。
第十七条合同谈判与签定时应注意以下几项重点审查内容:
1、签约对方的主体资格:营业执照、经营范围、资质证书、注册资本等;在与业主委员会签订物业服务合同时,应注意业主委员会是否经当地主管部门的登记,是否取得业主大会的决议同意。
2、授权委托书:受托人及身份证
复印件、受托事项及权限、有效期等。
3、签约对方的履约能力:有无违约记录、银行信誉、股东背景等;对电梯维护养护等分包合同,应从合格分包方中选取。
4、合同条款的完备和严谨,特别是对于违约责任的约定应明确合理,经办人应充分估计违约风险。建议在合同中约定仲裁条款。
第十八条合同应采用书面形式,建设部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的应使用该范本,没有的应使用公司范本。::采取电子数据交换和e-mail形式的,应特别注意保存,须打印存档。各属下公司应指定一个特定系统接收数据电文,并要求签订确认书。
第十九条总部及各属下公司经办人应本着'认真负责'的态度保证合同的履行,注意保存双方往来文件、函件和数据电文。发生可能中止履行、履行不能,或合同变更、解除或终止等情形时,应及时向法律事务联络员和主管领导汇报。
第二十条因执行合同需申请资金支付或调动的,应由经办人向财务部出示合同副本,经核对无误后方可办理。合同履行与条款不一致时,应及时向法律事务联络员和主管领导报告。
财务部发现合同的付款严重与合同条款不符时应及时向总经理和总部企业管理与培训部汇报。
第二十一条属下公司应建立合同档案制度,将合同正本(至少一份)、《合同审批单》和《律师合同审查意见书》原件存档。由总部批准的合同,上述文件的复印件一份由总部备案。
第五章外聘律师管理
第二十二条公司总部将选择几家律师事务所作为长期合作伙伴,建立'外聘律师备选名录'。总部企业管理与培训部应加强和各地律师协会的联系,及时掌握律师的业绩、执业纪律和执业道德情况,充分了解律师执业背景资料,对律师的满意度进行评价。
第二十三条公司根据各属下公司业务量、所在地物业管理和律师行业发展水平,实行外聘律师的层级管理:
2、武汉、南京公司按往年惯例和业务量聘请律师;
3、西安公司外聘律师由总部监管、指导聘用。
第二十四条各属下公司工作需要常年法律顾问时,原则上由各属下公司自行聘请,但应由律师出具法律意见书,并将《聘请常年法律顾问合同书》(明确工作任务、工作方式、合同期限、费用和法律责任)、律师事务所简介、律师简介等背景材料报总部审批。
第二十五条各属下公司根据工作需要,可以聘请项目律师或个案代理律师。项目律师指为特定项目临时聘请的律师,一般是非讼代理,一事一聘,采用固定金额制。个案代理律师指诉讼仲裁代理的律师,费用可根据纠纷情况采取固定费率制、风险费率制或其他方式。采用固定费率制的,应分期支付,且在结案后支付的律师费应不少于总额的30%。采用风险费率的,不得超过胜诉金额的30%,一般不再支付差旅费等办案费,且律师费须在结案后支付。
第六章特别法律事务管理
第二十六条本章所称的特别法律事务是指人民法院(仲裁机构)、当事人及其他参与人为解决案件所进行的全部活动的诉讼仲裁事务,行政复议、行政处罚听证等特别事务。
第二十七条公司总部企业管理与培训部是公司特别法律事务的归口管理部门。各属下公司在诉讼仲裁事务上接受总部企业管理与培训部的业务指导和监管。
第二十八条各属下公司主动提起起诉、仲裁的:
1、应做好起诉前准备,收集整理各种有利和不利的证据;
2、在起诉前10日内,向总部提出书面报告,拟聘律师及
其法律意见书和起诉书(申请书);
3、总部征询律师意见后决定,并书面回复。
第二十九条各属下公司接到对方律师起诉前的《律师函》,或接到法院或仲裁机构《应诉通知书》的,根据案件性质、可能损失和危机程度实行分级管理:
2、属于一般民事合同纠纷、或标的金额在10万元以下(西安公司5万元)的纠纷,在7日内书面报告,附拟聘律师及其法律意见书、答辩书。
3、总部收到书面报告后5日内书面回复。
第三十条各属下公司接到行政机关的《行政决定书》和《行政处罚决定书》等,必须在5日内上报总部,决定是否复议或者提起行政诉讼。
第三十一条各属下公司接到行政机关的将被重大行政处罚的口头或书面《听证告知书》,必须在次日报告总部,::决定是否聘请代理人,准备参加听证。
第三十二条各属下公司根据总部的授权权限、案件性质和危机程度将案件进展情况上报:
1、属于解除物业管理服务合同(外委和顾问)纠纷性质、或标
2、各属下公司授权范围内的其他案件,在每季度末最后一个工作日前知会公司总部,报企业管理与培训部备案。
第三十三条案件处理完之后,各属下公司应在15日内上交结案报告,内容包括纠纷的产生、争议事项和金额、案件结果、总结分析,如有责任部门和责任人的应有处理意见。并附和解协议、调解书、裁定或判决等复印件。
第三十四条各属下公司应建立特别法律事务的案件档案,包括各种法律文书、证据、内部报告和批复。在总部对案件的结案报告批复后,由各属下公司装订成册归档。
第七章附则
第三十五条适用于除香港公司以外的公司总部和属下公司。
第三十六条本细则由公司总部企业管理与培训部解释和修改。
公司物业管理制度
第二章大厦管理的早期介入。
第三章大厦的接管验收、入住。
第五章车辆管理。
第七章绿化管理。
第八章消防管理。
第一章工程部的管理架构及岗位职责。
第二章机房管理规定。
第三章建筑物（大厦）基本构造和维护。
第四章供配电设备的规范运行及维护保养。
第五章给排水设备。
第六章空调系统。
第七章电梯系统。
第八章弱电系统。
第九章消防系统。
第一章办公室的机构设置和岗位职责。
第二章人员招聘、培训与考核。
第三章文书资料管理。
第四章采购和仓库管理。
第五章公共关系。
第一章财务部的机构设置及岗位职责。
第一章社区文化的开展。
物业公司管理制度
1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。
2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。
3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。
4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。
5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。
物业公司管理制度
(一)物资入库前,仓管员要亲自同使用部门负责人共同验收。根据物品规格质量标准,外观质量鉴别,取样检查以及一般常用材料价格方法验收。以下情况不予验收入库:
1、对采购的呆滞、积压、质量低劣材料严格把关不予验收入库。
2、对采购的无使用对象的特殊材料不予验收入库。
3、对一般材料超储备定额悬殊的不予验收入库。
4、对短线物品的储备应视用途所需,不能超过1--2个月的用量,超出者不予验收入库。
5、验收成件包装物资要进行抽查,凡质量、数量、规格、品种与材料清单不符的不予验收入库。
6、验收数量不足的,应由采购员及时补回。
7、以上入库所造成后果由仓管员负责。
(二)未经检验合格不准进入货位,更不能投入使用。验收中发现的问题应及时向财务部主管和采购经办人员及有关部门负责人汇报,请求采取有效处理措施。
(三)物资检验合格后,仓管员要亲自同交货人办理交接手续,核对清点物资名称、数量是否一致,按送货单上的要求签字。
(四)入库时,仓管员要认真如实填写《入库单》、《领料单》,入库单各栏应填写清楚,并随同送货单一起交财务部记帐。
(五)对暂时不能退回的不合格物资,应隔离堆放,并作好标识,严禁与已入库的物资混杂在一起。
(一)物资的储存与保管原则上应以物资的属性、特点和用途规划设置仓库,并根据仓库的条件考虑划区分工。凡吞吐量大的落地堆放,周转量小的用货架存放。落地堆放以分类和规格的次序排列编号并标明物资名称等;上架的物资应根据区域划分进行摆放,并标明物资名称、编号等。要分开食用与非食用分开,常用与非常用分开,工具与材料分开,整齐统一。货架存放做到上放轻、下放重,中间放常用。
(二)物资堆放的原则是:在堆放合理安全可靠的前提下,推行五五堆放,根据物资特点,必须做到过目见数,查点方便,成行成列,排列整齐。同类物资堆放,要考虑先进先出,领用方便。
(三)仓管员对仓库物资应根据其自然属性和仓库的实际情况,认真保管,严格做好防火、防盗、防投毒、防鼠、防虫蛀、防锈蚀、防变质、防受潮、防桶漏、防失油、防尘污、防老化、防凝固、防受冻、防变形、防破损等工作,使公司财产不发生保管责任损失。
(四)仓库物资如有损失、贬值、报废、盘盈、盘亏等,仓管员应及时报告财务部,并分析原因,查明责任,按规定办理报批手续。未经批准的一律不准擅自处理。保管员不得采取'盈时多送,亏时克扣'的违纪行为。
(五)仓库所存物资未经使用部门负责人同意,一律不准出库。
(六)仓库要加强安全保卫措施,禁止非仓管人员擅自入库。仓库严禁烟火。仓管员应懂得使用消防器材和必要的防火知识。
(一)仓管员应按'推陈出新、先进先出、按单领取、严格控制'的原则发放物资,坚持'一盘底,二核对,三发放,四减数'。对贪图方便,违反发料原则造成物资发放失效、霉变及其他差错等损失,仓管员应负责。
(二)仓管员在发放物资时,应严格审查派工单、采购计划审批单,确认是否经仓库所属部门负责人同意。否则,仓管员有权拒绝发放。
(三)仓管员在发放物资时,应与领物人认真清点,当面检查所领物资质量等,并与使用人在出库单或领用单上签字确认。未经签字确认,物资不准出库。
(四)物资发放完毕,仓管员要认真填写《出库单》或《领料单》。《出库单》或《领料单》需经领物人签字确认。工具借用人要填写《工具出借登记表》,所有凭证仓管员应认真妥善保管。
(一)仓库原则上每月25日前完成盘存一次,核对帐目和实物是否相符,如有不符,必须查清原因,分清责任,并提出和实施纠正失误的措施。
(二)盘存时,由仓管员负责,仓库所属部门另派人协助,财务部派人监督。
(三)盘存完毕后,仓管员应向采购员提出各类物资的合理库存量和目前库存量,以便采购员及时进行采购,保证各部门工作需要,同时降低库存成本。对过期、失效等物资,在查清责任后要及时报财务部作报废处理,并办理有关报废手续。
(四)仓库应对各类物资分门别类建立物资台帐,严格台帐登记制度。
(五)每月末制作《库存盘点表》,根据表内数据,做到'月初库存+当月入库量=月底结余十当月出库量'一式二份,一份留存、一份交财务会计记帐。
(一)管理标准
1、库房建有标牌,仓库规章制度,仓管员岗位职责。
2、物品标识明确,安全方便,摆放整齐。
3、三净:物品干净、货架干净、库房干净。
4、库房利用率60%以上。
5、帐本清晰明了,帐实相符。
(二)仓管员须知
1、仓库的规章制度,岗位职责。
2、材料领用、入库手续、报表填制与统计。
3、库存物资的代号、名称、标记、规格、型号、产地。
4、库存物资的保管、保养方法。
5、库存物资规格质量标准、外观质量鉴别,取样检查方法。
6、物资简单的性能用途。
7、一般常用材料的价格。
8、面积、体积、容量的计算,各种换算。
9、各种工具的使用。
10、仓管员每周要就物品的使用情况进行抽查回访,若发现虚报及挪作他用的,要及时报告主管按规定进行处理。
11、仓库员必须严格计量器具的标准,定期送计量局校验一次。
12、记帐要做到字迹清楚,日清月结不积压,收货、盘存及时。
13、允许范围内的误差和合理的自然损耗所引起的盘盈盘亏,每月都要及时上报,以便做到帐、物、资金一致。
物业公司管理制度
通过制订管理员工作规程,从而使管理员的各项工作得以正常而有序的进行。
适用于客服中心管理员。
3.1负责业主房屋装修时的巡视检查工作;。
3.2负责对楼宇空置房屋的管理;。
3.3监督楼宇内的清洁、保安、维修、园艺等工作的开展;。
3.4协助对业主档案进行管理,掌握住户基本情况及做好住户的调查、巡访工作;。
3.5对本楼宇住户当面咨询和投诉等事项进行处理;。
3.6负责楼宇内各标识的使用和维护管理;。
3.7做好对住户信件、报刊等的分发工作;。
3.8对小区业主/住户综合费用的催缴;。
3.9积极配合搞好社区文化活动和办好小区宣传栏以及各类通知、通告等的张贴;。
3.10负责楼宇的每日巡查,发现问题及时协调相关部门处理;。
3.11协助工程维修队对空调安装进行管理;。
3.14协助前台做好对业主的接待与服务工作;。
3.15协调住户间的关系,并及时处理住户间的纷争;。
3.16对客户特约服务请求协调相关单位/部门完成;。
3.17做好管理处与住户之间的.沟通,加强物业法规知识宣传。
3.18协助对楼宇水、电、气、通讯、有线电视等设施的巡视检查。
4.1费用的收缴。
4.1.1费用包括。
4.1.1.2水、电、气等公用事业费;。
4.1.1.3有偿服务费。
4.1.2流程。
收银员计费-在缴费清单上打印出当月各项费用---片区管理员做好缴费通知---业主和住户到收费中心缴费---未按时缴费的由管理员发出催缴通知书。
4.1.3费用拖欠的处理办法。
4.1.3.4仍然拒不缴费的,客服中心应会同管理处主任协商解决办法。
4.1.5每月自来水等公用事业费及特约服务费收缴应达到100%,物业管理费收缴率达到95%以上。
4.2装修管理。
4.2.1装修巡检。
4.2.1.3每周星期六上午,将统计后的业主房屋装修及验收情况报助理;。
4.2.2装修验收。
4.2.2.2将装修相关资料表格整理后归档保存;。
4.3标识的使用和设置。
4.3.1标识类别;。
4.3.1.1楼栋号标识;。
4.3.1.2楼层标识;。
4.3.1.3门牌号标识。
4.3.1.4进出入口标识;。
4.3.1.5电梯标识。
4.3.1.6信报箱标识;。
4.3.1.7公共区域的设施,如:游泳池、运动场、中心广场、游乐设施等的标识;。
4.3.1.8办公区域标识;。
4.3.1.9其它标识,如紧急情况下的状态标识等;。
4.3.1.10安全标识;。
4.3.1.11道路标识。
4.3.2标识使用对象。
4.3.2.1高层楼宇;。
4.3.2.2会所;。
4.3.2.3公共区域及公共设施、设备;。
4.3.2.4商务中心;。
4.3.2.5办公区域;。
4.3.2.6在巡检过程中发现的需设置的临时标识;。
4.3.3负责以上标识拟定,使用和放置,并负责对其进行维护管理;。
4.3.4增设标识应填写《标识使用清单》报上级审核,经批准后使用;。
4.3.5每日对辖区标识检查2遍,并做好记录。
4.4投诉处理。
参照《业主和住户投诉处理作业规程》。
4.5熟悉掌握所管理片区内住户基本情况。
4.5.2住户产权归属及其变化情况;。
4.5.3房屋租赁及租金情况;。
4.5.4房屋结构及质量状况;。
4.6巡访和回访。
4.6.2回访:实施管理处组织的业主意见征询活动,通过回访的方式对业主和住户评价做真实性与可靠性检验,同时验证业主对服务质量是否满意。回访方式一般以问卷方式进行,向业主发放《征询意见调查表》、《住户问卷调查表》,同时注意调查表的回收,确保调查表的回收率在70%以上。回访时间一般安排在收缴管理费时进行或根据工作需要安排进行。
4.7巡查。
参照《楼宇巡查管理作业规程》。
4.8空置房屋的管理。
参照《空置房管理作业规程》。
4.10社区文化活动的参与。
4.10.1协助做好小区宣传栏内容的布置,主要是物业管理政策、法规等业主和住户关心的内容。
4.10.3认真配合做好现场秩序维护;。
4.10.4配合做好活动结束后的现场清理工作;。
4.10.5做好每次活动的信息反馈收集。
4.11特约服务受理。
4.11.2根据请求内容派发相关部门或机构进行受理;。
4.11.3做好特约服务质量的跟踪;。
4.12积极配合前台接待做好投诉及维修工作有效率及处理及时率的月报表工作。
5.1《业主和住户投诉处理作业规程》。
5.2《巡访、回访记录表》。
5.3《缴费通知单》。
5.4《费用催收通知单》。
5.5《装修巡查表》。
5.6《装修违规通知书》。
5.7《装修审批及竣工验收表》。
5.8《业主投诉记录表》。
5.9《空置房屋登记表》。
5.10《空置房屋巡查签到表》。
5.11《空置房屋巡查记录表》。
物业公司管理制度
经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。
一，认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针，政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。
二，充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。
三，负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划，员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。
四，贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。
五，加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。
六，抓好员工队伍建设，懂技术，会管理的领导队伍和技术骨干。
七，认真做好工作考核，鼓励先进，树立典型，发扬成绩，纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。
八，以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。
一，认真学习贯彻相关法律，法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。
二，负责住户的入住，装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。
三，负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。
四，做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到"帐帐相符，帐物相投"，物品存放及保管安全妥善。
五，组织召开例会，会议，撰拟相关材料，做好会议记录。
六，拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。
七，负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。
八，负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。
九，负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。
十，负责完成公司交办其它各项工作任务。
一，在经理的领导下，认真学习贯彻本岗位相关法律，法规和公司各项管理制度的实施。
三，督促检查办公室人员工作，有权对违犯劳动纪律和不能按时完成任务的员工？
本规章制度从下发之日起执行。
物业公司管理制度
为了规范本公司各项收费工作的管理,完善收费记录等基础会计工作,加强对公司收费工作的会计监督,结合本公司的实际情况,特制定本规定。
2、物业公司收费管理规定
第一条收费内容:
1、物业管理费;
2、水电费;
3公摊水电费;
4、电梯费;
5垃圾费;
6、收视费;
7、租赁中介费;
8、代办服务费;
9、装修押金;
10、租金收入;
11、家政服务费;
12、停车费(含固定车位费和临时停车费)
13、维修费(含维修材料费维修服务费)
14、其他临时收费项目等。
第二条收费工作的分工
1、固定费用及其他有偿服务项目:如物业管理费、水电费、公摊水电费、电梯费、垃圾费、收视费、租赁中介费、代办服务费、装修押金、场租收入及其他临时收费项目收费工作均由财务出纳收取。
2、停车费:由小区门岗当班人员负责收取。
3、家政服务费:由提供家政服务的工作人员收取。
4、维修费:由工程部维修人员收取。
第三条收费操作规定
1、收费单据的管理
3)填制收款票据前要仔细查询相关记录及资料,正确计收业主已交的各时期的各项费用,做到正确无误。
4)收款票据必须按号码顺序使用,不可跳号。
5)所有已使用完的收款票据,及时交回会计处核销,未能及时核销的,财务不予发放新收款票据。
6)所有作费的收款票据必须联数齐全,不可缺联,否则视同已收款处理,无法界定收费金额时,每张收费单据按200元对当事人进行处罚。
7)业主可凭收据在一个月内到财务部换取发票,所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致,用以换取发票的收据作为发票记账联的附件,留财务部统一保管。
8)对于需要先开发票后付款的业主,出纳根据收费通知单开具发票,并在财务部做好登记,款项入账后核销。
2、收据填写要求:
1)据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写,不得弄虚作假,做到准确无误。
2)字迹清楚,不得涂改。如有错误,全部联次盖作废章或写明作废字样,再另行开具。
3)全部联次一次填开,上下联的内容金额一致。
3、收费操作程序
a、固定费用收费项目的收取
1)会计于每月5日前根据相关文件及管理情况确认当月应收金额,打印应收清单,并签名确认后,通知物业管理员进行崔缴。
2)办理业务时,出纳根据需收费项目据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写,不得弄虚作假,做到准确无误。
3)字迹清楚,不得涂改。如有错误,全部联次盖作废章或写明作废字样,再另行开具。
4)全部联次一次填开,上下联的内容金额一致。
b、临时停车费用的收取
1)所有出入小区的外来车辆,门岗工作人员均应做好来访登记,凡在小区内滞留超过10分钟的外来车辆,应按规定收取停车费。
2)门岗工作人员在收取临时停车费的同时应在相应的专用票据的存根联背面记录好相应的车牌号码,收费日期,以便了随时抽查。
3)所有停车费收取必须开据发票或专用收据(物业公司印制),如发现有收费业且未给客人提供票据的,第一次处罚100元,第二次给予开除处理。
4)对于临时停放车辆一般采用按天收取的方式,如凭当天收费单据出入小区,仅收取一次费用。对于过夜车辆,按收费规定收取费用。
5)门岗收费工作人员在开据收费单据收妥停车费后,应提醒客人凭此单据当天出入小区免费。
6)门岗工作人员应于每日17:30前,将当天收取的款项交到出纳处。节假日收取的.费用须在节假日后的第一个工作日早8:30之前上交财务部出纳。
7)每次上交所收费用时,要附带交款汇总表,列明收费项目及收费金额,并出纳当面核对清楚,交款人与财务部出纳在汇总表上签字确认,做为出纳入帐依据。
c、家政服务的收取
1)接到需要提供家政服务的请求时,出纳开据收费单据,通知家政服务人员到财务领取收费单据,并上门服务。
2)完成服务时,应要求业主在收费单据上签字确认,并收妥款项。
3)收费单据一式三联,第一联财务联,第二联客户联,第三联家政服务人员留存。
4)如遇业主不在现场情况,费用无法现场收取,工作人员在班次结束后,或财务下班前,务必将当日收费单据提交给财务,以便进行相应的登记及崔收工作。
5)家政服务人员应于每个工作日17.30前,将当天收取的款项交到出纳处。
6)出纳员当面核对无误后,在收费单上签字确认,并将第三联交还家政服务人员。
d、维修费的收取
1)接到报修电话时,做好相关登记工作,并开据相关维修工作单。报修工作单一式三联,第一联财务联,第二联客户联,第三联工程部留存。
2)工程部维修人员根据现场维修情况,确认需收取的维修服务费用,同时将维修服务费用填入相应维修工作单上,并连同维修材料费用一并收取。所有维修工作单完成后,必须请业主签字确认,否则财务无法确定收费项目是否属实。
3)如遇业主不在现场情况,费用无法现场收取,工程维修人员在班次结束后,或财务下班前,务必将当日维修单提交给财务,以便进行相应的登记及崔收工作。
4)工程维修人员应于每个工作日17.30前,将当天收取的款项交到出纳处。
5)出纳员当面核对无误后,在收费单上签字确认,并将第三联交还工程维修人员。
3检查与控制
第一条对于所有进入小区的车辆收费情况实行抽查式管理,如查某月某日,车牌号码为xxxx的外来车辆是否实行了收费,只需查验相应日期的收费单据即可。
第二条所有收费单据的使用每个班次应做好交接班登记,此项工作很重要,关系到责任明确的事宜,如无法明确相应责任的,由所有相关工作人员同共承担,并追究主管领导责任。
第三条物业公司会计每月对出纳现金进行盘点,将盘点情况做好书面的登记,经双方签字确认,并报集团财务总监。
及收款规定的行为,应及时上报。
第五条物业会计每月须与集团公司核对往来款,并签署对帐单,确保双方帐务清楚。
第六条物业公司财务应对门岗收费点领用、缴销票据及时核检,发现问题应及时上报有关领导。
4其他财务工作规定
第一条每月末会计编制物业费及各类服务费欠费一览表,上报经物业公司负责人签字确认后上报集团财务部,总结催收款工作。
第二条妥善保管未用的发票和收据,对用完的发票及收据存根联妥善保管,便于日后查证;
第三条若业主提出搬迁、装修、转售等服务要求时,审批前要先核实欠款情况。
第四条经领导审批确定执行的各项物业服务收费标准,由原件由物业会计存档备查。
第五条所有已交房的售房合同,复印件必须交财务存档。
物业公司管理制度
一、公司工作人员需要借阅档案，须经总裁办负责人同意。借阅时间原则上不超过一天。如特殊情况借阅量大的，要坚持勤借勤还，防止丢失、泄密。
二、外单位查阅档案，必须持介绍信经分管副总裁批准后方可查阅。
档案管理是企业管理的重要内容之一，公司总裁办指定专人负责档案管理工作，为规范公司的档案管理，特制订本制度。
（二）公司编文号的全部文件；
（三）公司股东会、董事会、监事会、专业委员会、总裁办公会、业务联席会等会议文件；
（五）公司的各种请示报告及上级部门的批复；
（六）集团内各单位主送我司有关重要问题的文件；
（七）政府各级部门发送的文件；
（九）介绍信、信函存根、电报底稿；
（十）公司档案的交接清册和销毁清册；
（十一）各职能部门、综合类档案目录。
（一）各职能部门管理文件、重要资料目录；
（二）公司下达的年度考核经济指标及完成情况；
（三）公司各部经济考核指标；
（四）公司和业务部门对外签订的协议、合同；
（五）上级部门制定的政策、规定等指导性文件。
（一）年度审计报告；
（二）年初预算报告；
（三）财务分析报告；
（四）财务存档资料、文件目录。
（一）公司领导成员的任免申报及上级批复；
（二）公司中层干部的任免、部室人员编制及花名册。
（三）职工奖惩情况记录；
（四）职工的转正、定级、调资、离退休、退职、抚恤、死亡等有关资料；
（五）劳动工资报表（年报）；
（六）有关奖励基金和福利基金的开支情况资料。
（一）固定资产登记，产权移交、清册报表和资料；
（三）购买固定资产计划、资料。
接管物业的工程资料，在退出时交还下个物业公司。
备注：保管期限中：指xx年以上，指5—xx年，指5年以下。
一、集团公司的全部工作资料必须将原件按归档要求交档案室存档。原件如有两份的部门或二级公司、控股公司可存一份原件。档案室在立卷的基础上，按照分类大纲、归档范围和保管期限的要求整理归档。
二、档案要做到系统排列并建立案卷目录和索引，以便于查找和利用。
三、各职能部门和二级公司、控股公司管理的档案报送目录到档案室备案。
四、档案室门窗及档案柜应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮、防尘的要求，档案室内严禁烟火和存放易燃易爆物品，保持整洁、卫生。
五、档案管理人员每半年检查一次档案的保管情况，如发现生虫、破损、被盗、失泄密现象，应及时向分管领导汇报，采取有效措施进行处理。
六、建立健全档案进、出登记制度，对每年收进送出的档案材料按照保管期限分别进行统计。
一、公司工作人员需要借阅档案，须经总裁办负责人同意。借阅时间原则上不超过一天。如特殊情况借阅量大的，要坚持勤借勤还，防止丢失、泄密。
二、外单位查阅档案，必须持介绍信经分管副总裁批准后方可查阅。
三、查阅和借阅档案的人员，必须对档案的安全负责，不得任意拆卸、转借、涂改、损坏和泄密。其中的机密事项只能在档案室内查阅。如系案件调查取证需要复印者，公司内部的由总裁办主任批准，外单位由分管副总裁批准。
四、查阅档案的人员，必须遵守档案室的各项规章制度，自觉办理借阅手续，认真填写档案使用登记表。
一、公司实行部门立卷，各职能部门、二级公司、控股公司按照档案分类大纲，将文件、资料（包括照片、声像）整理后交档案管理人员归档。
二、归档时间：各部门、二级公司、控股公司的文件、资料和自存档案目录（包括上级下发的承办和阅存的文件），于次年三月底以前移交公司档案室，在六月底以前整理归档完毕。会计档案资料由财务部存档。
三、归档的文件、资料，必须完整、规范，符合耐久要求。
一、以上制度规定各职能部门和二级公司、控股公司须认真遵守，如未按要求办理，造成损失者要给予经济和行政处罚，造成重大损失者予以除名，直至追究刑事责任。
二、档案管理责任人必须严格执行制度，造成管理混乱，档案丢失，档案管理部门和责任人要受到经济和行政处罚，造成重大损失的对直接责任者予以除名，直至追究刑事责任。
物业公司管理制度
1、库保管人员应熟悉其所管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期限等。
2、及时、准确的做好记帐工作,如实反映物资的库存及发放情况。
3、经常保持仓库环境的整洁文明、各种物资存放整齐。
1、所有物资进库前由采购经办人填写一式四联收料单,收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。
2、仓管人员或申购人对进库的物资必须验收其质量是否符合使用要求,
3、凡尚未取得发票而先进库的物资,仓管人员或申购人必须核对收料单所列的品名、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。
4、已取得发票的物资,还必须对发票上所列的内容进行核对。
5、收料单一式三联,仓管人员验收后,其中:
1)第一联仓库留存,作收货的记帐依据;
2)第二联送财务部随同发票报销;
3)第三联领料人自存
1、仓库各种物资的存放,应适应各种物资存放的条件进行分类、定位。
2、仓管人员必须经常检查物资存放的情况,发现物资有变质情况时,应及时进行处理。
3、各种物资应做到帐实相符,并每月进行一次盘点。
1)、盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务部;
2)、情况严重时,应及时报告公司领导。
3)、盘点报告在每月3日前报财务部汇总。
4、主管部门应对一些主要的物资定出最低库存量。仓管人员必须随时掌握其库存情况,凡有物资接近其最低库存量时,应及时通知有关部门。
5、各仓库应分品种、规格设帐登记各种物资的收、发、存情况,并定期进行帐实核定。
6、每月29日前,各部门、小区管理处应向综合事物部提交次月增加物资清单,以便购买。
7、凡属代保管的物资(含暂不需用或不合用的),需办理进库手续,仓管人员应另设帐登记、保管。
物业公司管理制度
1.1为了做好节能降耗工作，降低物业经营成本，提供经济效益。
2.1适用于物业管理区域内的节能降耗工作。
3.1项目经理负责整个项目的能源管理工作。
3.2工程维保部负责整个项目的能源使用控制工作和节能措施实施工作。
3.3项目其他员工积极响应和参与各项能源节约工作。
4.0制度内容。
4.1节能工作的指导思想：领导重视，全员参加，管理从严，措施扎实，重在实效，以节电、节水为基础、合理使用为重点，做好节能工作。
4.2项目经理负责编制项目的节能计划，检查督促用能部门各项节能措施的`落实情况。
4.3工程维保部负责日常节能管理，实施各项节能措施，严格执行《二级计量管理制度》按时把项目各项能耗数据统计出来，随时掌握项目的能源消耗情况。
4.3节能包括：总能耗，会所、园林水景、园林灌溉、喷泉、景观射灯、泛光照明、电梯、生活水泵、小区路灯、单元大堂照明、消防楼梯灯、地下车库照明、排风机、集水井等能耗，节能量、节能措施等。
4.4电力管理：
4.4.1实行用电部门和重要用电设备分表能耗统计管理，及时掌握部门和设施设备的用电情况。
4.4.2提高用电设备的功率因数，合理操作无功补偿设备，功率因数应达0.9以上。
4.4.3照明系统在保证合理照度的情况下，优先选用光效高的节能新光源和高效节能灯具，光源分多路控制和光声控开关，合理安装时间控制器做到人机结合管理。
4.4.4大能耗的水景、喷泉，一般在节假日和国家法定节假日定时开放，并严格执行开关时间，不得随意变更。
4.4.5临时用电由使用部门提出申请，经工程维保部审批后，方能按排安装使用（外来单位申请使用水电要收取费用），用毕应立即拆除。
4.5用水管理：
4.5.1主要用水部门实行分类管理，各级人员树立节约用水观念，时刻注意节约用水。
4.5.2建立用水计划制度，严格控制用水量，防止超计划用水。
4.5.3用水人员发现有跑、冒、滴、漏现象应及时报修。
4.5.4绿化浇灌用水及共公卫生间用水，应加强巡查管理，严防跑、冒、滴、漏现象。
4.5.5严禁私接、私拆用水设施。
4.6定期组织节能培训，培训内容主要包括：能源法规教育、用能现状、节能任务,能源计量管理及统计；节能途径及技术改造措施等。
4.7项目经理需定期召开节能会议，及时贯彻国家有关节能法规、政策和条例，研究和部署节能计划和实施方案。
5.0相关文件。
6.0相关记录。
物业公司管理制度
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入小区。
2、非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。
3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。
4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。
5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
为加强对出入、停放本小区车辆的管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。
2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行ic卡，凭ic卡通行大门，及在小区停放，按规定收取ic卡工本费、停车费。
3、本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。
4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行ic卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回ic卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏ic卡，照价赔偿（每卡30元）。
5、进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。
6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。
7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
8、违反以上规定者按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。
按物价部门的核价或批文收取（略）
1、举止文明，姿态端正；热情服务，礼貌待人，耐心解释用户提出的各种
9页第问题，树立公司的良好形象。
2、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握收费系统的操作。
3、坚守岗位，认真履行职责，做好车辆出入登记，尤其对临时出入本小区的车辆要严格进行对比检查，收回ic卡后方可放行。若ic卡丢失，值班人员要照价赔偿；如遇车辆丢失，根据电脑资料要追究当班值班人员的责任。
4、坚持原则，严格执行收费标准，按照票额开具发票，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，严格控制出口人工抬闸，违者从严处理。
5、爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。
6、如遇停电或设备出现故障，应及时报告上级，维持好车辆出入秩序，认真做好登记，防止ic卡丢失。对此期间所收回的未付款ic卡应分类保管，交收费管理员处理。
7、认真交接班，如实做好各项登记。
8、维持收费岗亭良好秩序，保持收费岗亭及出入车道的卫生整洁。
1、本公司的车辆可免费，但驾驶员必须在《车辆免费登记表》签名，以备财务部查核。
2、军警车辆除执行公务时免费外，其他一律不得免费。
3、如遇特殊情况需免费的，必须经物业服务中心物业经理以上级别人员批准后方可免费，并做好相关登记。
1、交接班时，交班人员应按照《收费人员交接班登记表》如实填写相关内容，并在交班人一栏签名，接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。
2、接班人接班时，应当面点清发票号码、收费金额、时租卡数量、设备运行状况等，交班后发现错误，由接班人负责。
1、每周五为收费管理员收取停车费时间。
2、财务部指定专人负责核算收费员收费情况。
物业公司管理制度
客户档案资料全面、准确、有效。
客户档案资料的管理主要是收集、整理、归档及使用四个环节。
一般客户档案包括以下的资料：
1.收集客户单位资料。
2.客户缴费记录包括各样应付之押金。
3.客户装修工程文件。
4.客户迁入时填具之资料。
5.客户资料补充。
6.客户联络资料。
7.紧急事故联络人的资料。
8.客户与管理处往来文件。
9.客户违规事项与欠费记录。
10.客户维修记录。
11.客户投诉记录。
12.客户单位有关的工程档案(与二次装修工程有关资料)与工作程序。
1.及时上行下达客户与管理之间的知识、报告、通知、通报，传送文件应及时、准确，认真地登记并制作各种表格。
2.协调与客户之间的关系，加强横向沟通;。
3.做好与客户有关各类文件的档案工作，并定期整理，以备随时查询及跟进;。
4.接听客户投诉，解决客户投诉;。
5.接听客户工程报修电话，及时联系修复。
物业公司管理制度
第一条 为规范公司物业管理收费行为，维护国家利益和物业公司及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理工作健康发展，根据国家计委、建设部制定的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知及物业管理行业相关收费标准，特制订本管理制度。
第二条 本收费制度适用于北京xx物业管理有限责任公司（以下简称公司）及下属三个服务中心。即康乐里管理服务中心，西交民巷服务中心，办公楼服务中心。
第三条 公司及三个服务中心要严格执行明码标价的物业管理服务收费项目、收费标准，严禁擅自提高收费标准或擅自设立收费项目。严禁提供服务质价不符的、只收费不服务或服务质量差的现象出现。
第四条 为物业产权人、使用人提供特约服务的，其特约服务费用应有产权人、使用人与物业管理公司或服务中心协商确定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第五条 物业管理的各项收费应按季或年度计收，不得一次性预收多年的物业管理费。
第六条 各管理服务中心要有稳定的物业管理收费员，收费员要熟练掌握所收费用标准、收费程序，按时催缴各项应收费用，按时上缴所收到管理费。
第七条 根据公司财务管理制度，各服务中心对收到的每项费用应开具收据，并有业主签字确认。每日编制收入汇总表，上缴公司财务部；对不能如期交纳管理费、服务费的业主，各服务中心物业管理收费员，应采用下发催款通知书、电话与业主沟通等方式及时催收应收款项。
第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；保洁费；办公费；固定资产折旧费；法定税金。
第九条 办公楼服务中心物业管理收费项目、标准和服务内容，严格按双方签订的物业管理委托合同约定执行。
第十条 公司及办公楼服务中心从即日起，按本收费管理制度执行。
物业公司管理制度
为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约(草案)》、《市三塘园怀园小区议事规约(草案)》制定本制度。
凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。
本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。
三、物业小区的使用与维修：
小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。
1、合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。
2、爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
3、自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
4、业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。
5、机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。
机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。
本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。
6、业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。
四、物业服务费用的交纳：
本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等等。
1、业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。
2、对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。
3、欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。
4、欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。
五、财务管理。
本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。
物业公司管理制度
(一)工作服的发放:。
1、人一套。
2、使用年限:春秋、冬装及大衣等工装使用年限为二年,礼宾、保洁、工程人员等一线岗位的夏季工装使用年限为一年。数量:原则上每位员工发放工作服为春秋、夏季各两套,冬季大衣每人1件。
2、建立管理台帐,实行工服卡制,卡上标明员工的姓名、性别、部门、岗位、编号、工作服的价值和领用时间等。
(二)工作服着装规定:。
1、穿着工作服即代表公司形象,必须保持工作服干净、整洁。如有脏乱、破损等情况一经发现应根据规定予以处罚。
2、工作服仅限于工作期间穿着。
3、工作服装样式、标识为公司统一制定,各部门和个人不得随意更改。违规者一经发现将视情节予以处罚。
4、工作服的换洗根据不同的级别、岗位和工作服的面料区别对待。具体规定如下:。
(1)管家春秋装公司每六天洗熨一次、夏装每天洗烫一次。
(2)礼宾员春秋装公司每六天洗熨一次、夏装每天洗烫一次。
(3)冬季大衣每年4次的统一干洗。
(三)新工作服制作常规时间规定:。
1、夏装在3月份定样、量体裁衣,5月1日前制作到位。
2、春秋装在7月份定样、量体裁衣,10月1日前制作到位。
3、冬季大衣在9月定样、量体裁衣,11月1日前制作到位。
4、北方地区根据当地气候调整,确保员工换季服务到位。
(四)、工作服换装时间根据公司通知执行。规格:工作服装大小尺码由承制商根据员工的身形量身而定。发放工作服装时,由各部门依据人数提出领用申请并经部门主管确认。
物业公司管理制度
规范管理处物业管理服务的监督和检查工作，确保提供服务的质量能满足业主的要求。
适用于所有物业管理处属下人员服务质量的内部检查。
1、管理处各岗位人员负责辖区各项工作的日检。
2、各区域主管负责分管工作的旬检。
3、管理处主任负责组织管理处每月工作的月检。
1、日常管理。
(1)管理处每日按要求对责任区至少进行一次巡视和检查，具体检查内容包括:。
a、公用设施是否保持正常使用功能;。
b、辖区内各装修施工队有无违章作业现象;。
c、有无私占用、使用公共场地现象;。
d、辖区及楼宇内环境是否保持清洁、卫生;。
e、园区绿化植物完好情况。
小区主任根据栋数、人员配置及工作侧重点情况合理分工巡楼任务、(包括主任、管理员、机电、收款员、保安队长)。管理员每日将巡检结果记录在日巡楼记录表、小区卫生情况检查表、小区绿化情况检查表内。
对检查中发现的`不合格项，管理员应及时向管理处主任反映，由相关部门人员按规定进行处理。
(2)、工程机电维护。
机电人员每日对设备的运行状况进行巡视和记录，工程机电主管对其进行检查后签名，对记录或检查中发现的问题应及时分析原因，并采取相应的纠正措施进行处理。
(3)、保安。
保安队长每日对保安员工作进行检查，将检查如实记录在《保安一日工作记录表》内。对发现的不合格项应及时采取纠正措施，并按有关规定进行处理。
2、旬检。
各区域主任、机电组长、保安队长每旬分别对各范围内工作进行一次全面检查，并在对应记录表上作出相应的小结和评价。
(1)、管理处主任会同机电主管每月最后一周周末组织相关人员对机电设备房进行检评，以设备的保养完好及设备和房屋的清洁为主要评比内容，并进行设备的运行、保养、维修等考评记录。
(2)、管理处主任会同保安大队根据《保安员考核规程》对保安队进行月检，并在《保安工作月检表》上作出相应记录、评价。
(3)、管理处主任会同质管部每月底对管理员的纪律、工作实绩等方面进行评价打分，并进行管理人员考核评比记录。
4、对返工或返修后的服务过程由检查人员按标准要求重新验证并做记录。
5、记录的归档和保存。
(1)、日检旬检记录由管理处各岗位负责归档和保存，保存期限为1年。
(2)、月检记录由部门主管负责归档和保存，保存期限为3年。
1、《日巡楼记录表》。
2、《小区卫生情况检查表》。
3、《小区绿化情况检查表》。
4、《设备运行记录表》。
5、《设备保养记录表》。
6、《设备维修记录表》。
7、《一日工作记录表》。
8、《保安工作月检表》。
9、管理人员考核评比记录。
物业公司管理制度
为加强公司办公管理,规范办公行为,提高办公效率,降低办公成本,特制定以下规定:。
第一条办公纪律。
(二)外出办事,须经部门经理、主任或负责人同意;。
(七)谢绝所有上门推销人员;。
(八)参加会议时,与会人员须提前到会,做到精神饱满,准备充分。会议时间内不得无故早退,应将手机关闭或调至震动状态,以免影响会议秩序。
第二条仪容仪表。
(一)工作时间统一着工装,并保持衣服干净、整洁,左胸适当位置佩戴公司工牌;暂时无工装者,必须着与工作环境或公司工装要求相符的装束。
(二)在办公室要保持衬衣领口与袖口洁净,不挽袖子并扣好袖口;在作业现场可挽袖子工作。
(三)仪表仪容整洁,保持精神饱满。不做奇异发型发色,男性不蓄长发,两边不超过耳朵,后面不超过衣领;女性头发干净整齐,过肩必须束起,不着艳丽头饰。
(四)工作时间在办公区禁止佩戴有色眼镜及夸张、奇异首饰。
(五)手指甲整齐,不留长指甲,不涂指甲油;女性口红颜色不宜过深过艳。
(六)办公时间男士着皮鞋,并应将衬衣下摆系在西裤内;女士的皮鞋穿着要求为“前不露趾,后不露跟”,衬衣下摆应放在西裤或西裙外。办公时间均不得穿拖鞋、凉鞋、运动鞋等。
(七)领带的下端在皮带之下1-1.5公分。领带夹只起固定作用不起装饰作用,佩带位置在衬衣从下往上数第4个钮扣处。
(八)着工装在外行走时不要钩肩搭背、不并排走或边走边吸烟、吃食物。
第三条环境与卫生规范。
(一)办公区域等公共场所禁止吸烟、严禁随地吐痰,乱扔纸屑、杂物及各种不文明行为。
(二)办公区域不得大声谈笑、喧哗。
(三)办公区域除了定置摆放的文件柜、桌椅等外,不能随意摆放其他文件柜或物品,不乱贴乱挂。
(四)文件柜内物品须排放整齐有序,文件(夹)要标识清楚,柜顶、旁不堆放其他杂物;不能占用公用区域随意堆放。
(五)办公桌面要保持整齐干净,除了摆放显示器、电话机、文件盘、笔筒等常用的办公用品外,其他非办公物品及文件一律放在抽屉里。
(六)下班时,须要收好文件,锁好抽屉柜子,将桌面收拾干净、桌椅摆放整齐。
(七)电话铃响三声须及时接听,桌面电话铃声音量须调至中低档,避免电话铃声干扰他人工作。
第四条安全与节流。
(一)加强安全防范意识。
3、禁止随意使用其它部门电脑,外来访客不经领导允许禁止使用公司电脑;。
4、保管好企业文件,个人现金、证件等随身携带,贵重物品一律不要存放办公区;。
5、员工统一由正门出入;。
6、与公司业务无关人员不得在办公区域逗留;。
7、节假、公休日需到公司处理业务的员工,要负责办公区的文件、财物安全;。
8、严禁泄漏公司商业机密,重要文件或资料要专人保管,涉及到机密的文稿要及时销毁;。
9、离开办公区或下班时务必检查并关好自己及部门负责范围的门、窗。
(二)节流控制。
1、日常用水:。
(3)员工须注意节约用水,使用自来水洗漱时应合理控制水量。
2、办公用电:。
(1)办公区域和会议室在使用灯光照明时要遵循“人走灯灭”的原则;。
(3)员工个人在离开办公室超过1小时的情况下,必须关闭个人办公电脑电源;。
(4)离开办公区或下班时务必关闭电脑、空调及其他设备电源。
3、其他方面:。
(1)爱护公物,节约使用办公用品;。
(4)文明使用洗手间,不得乱写乱画,保持清洁,并养成随手关闭电灯和水龙头的好习惯。
第五条工卡管理。
(一)行政综合部对全公司的工卡进行统一制作、管理。工卡的实际分配由行政综合部负责。
(二)工卡编号实行分类编号,共分为管理系列、维修系列、护管系列和实习系列四大类。
(三)新员工入职后,由所在部门。
到行政综合部领取实习工卡,转正后还在原部门就职的,在行政综合部换领该部门的正式工卡。
(四)员工岗位调动(包括本部门各系列内部的岗位变动)须在行政办公用品类管理规定综合部用旧工卡换取新工卡。
(五)员工工卡遗失、污损等原因,需要重新补办的,由所在部门报行政综合部办理补做,但必须收取使用人工卡制作工本费(具体金额视市场行情而定),并开具收据,费用交与公司财务。
(六)工卡是员工在公司的工作证明,不做他用,每位员工须按规定佩带工卡,并有责任对工卡进行妥善保管。
(七)任何员工不得将工卡借与其他人使用。
(八)员工离职,须把工卡交还所在部门。
第六条钥匙管理。
(一)各中心的钥匙要指定专人保管。
(二)公司本部除个人抽屉钥匙及各部门资料柜钥匙外,均由行政综合部留存备用钥匙。
(三)办公钥匙须按工作职责的需要发放,各部门须建立和保管好《钥匙领用登记表》,领用和归还必须如实登记,如有遗失,即刻告之行政综合部。
第七条办公用品、设施设备的管理。
(一)办公用品的采购按《物资申购流程》办理,电脑、复印机、打印机、摄象机等类纳入固定资产。
(二)空调的使用管理。
1、使用空调时,须按照正确的操作方法进行操作,使用完毕,应按要求及时关机、断电;。
4、假期、双休日在办公室办公、学习时,不得随意开启空调;。
6、行政综合部要组织相关人员经常对空调线路、开关、接线盒等设施进行检查,发现故障及时报告修理。
(三)复印机、速印机的使用管理:。
2、使用机器时,须按照正确的操作方法进行操作,使用完毕,应按要求及时关机、断电;。
3、遇有故障时,切勿盲目操作,及时通知行政综合部排除故障,遇有重大故障,行政综合部应及时联系维修商前来修理。
4、其他单位的复印机应设专人管理,并签订维保商。
(四)电脑及周边设施设备的使用管理。
1、电脑的维修原则上由网络信息组负责;。
(五)任何仪器、设施、设备,非专业人员,任何个人不得擅自拆装、维修,一经发现后果自负并严肃处理。
第八条本办法自发文之日起实行。
物业公司管理制度
4、驾驶员在行车时,必须集中精力,严格遵守交通规则,确保交通安全;。
5、严禁驾驶员行车应遵守下列规定:。
1)严禁酒后开车;。
2)严禁超速行速;。
3)严禁超载行驶;。
4)如超车过程中与对面来车有可能碰车时,不得超车;。
5)不准超越正在超车的车辆;。
6)不准穿拖鞋驾驶车辆;。
7)驾驶车辆时不准吸烟、饮食,与人闲谈或其他妨碍安全的行为;。
7、在施工现场驾驶车辆时,要低速慢行,随时注意上空及道旁的物件、行人;。
9、人货车载重行车时,要注意防止急刹车、急转弯;。
10、随车携带的消防灭火器要确保完好有效,有破损或故障要及时配换修理;。
11、停泊车辆应安全牢靠,为防止偷盗要上安全锁或启用防盗报警器。锁闭车门窗,司机返回停车场取车,应仔细留意车辆情况有无意外损伤。
物业公司管理制度
1.物业管理公司会计部安装的报警设备由本部门指定专人负责,上班解除报警,下班设定报警,经常检查报警设备保证使用有效。会计部前台与接待室之间通道门必须时刻保持锁门状态,限止非工作人员随意进入。
2.财会办公部位门钥匙由部门经理登记备案,使用人认真保管不得随意乱放,不得转借他人,不得私自配制丢失立即向保安部报告。
3.财会部门的财务账目下班时必须在保险柜中存放乱,不准在桌面摆放严防私自被人涂改。
4.现金、支票、印章时刻在保险柜中存放,做到随用随取随锁,保险柜钥匙严禁插挂在柜门上,做到随身携带不乱放。
5.财会部门到银行取送现金必须提前通知车管部门和保安部,派专车专人护送,取送款数额大可增派护送人员。
6.乘车携款途中禁止停车从事其他事项,司机不准离车,取送款专车不得将车停在距银行5米以外,送款时到银行护送人先下车,取款时携款人先上车,切实起到防范作用。